Loyers: Les québécois se plaignent le ventre plein!

Aujourd’hui, deux articles qui semblent tout à fait contradictoires.

Le premier, paru sur Canoë peu avant 16h00, mentionne que les loyers ont subi une hausse quatre fois supérieure aux normes de la Régie du logement. Un autre, de la Presse canadienne, publié trois heures plus tard, aussi sur le site de Canoë, dit pour sa part que Montréal a les logements les plus abordables des centres urbains du Canada. Comment expliquer ces deux contraires?

D’abord, les normes de la Régie du logement sont des recommandations, et n’ont pas force de loi. Elles sont publiées à titre d’information afin que les locataires soient en mesure de négocier l’augmentation de leur loyer. D’un autre côté, si les hausses de loyer décrétées par la Régie sont insuffisantes pour les propriétaires, afin qu’il puissent assumer l’entretien et les autres frais reliés à leur parc immobilier, ceux-ci n’ont d’autre choix que de se réajuster en fonction du marché, sinon ils feront face à la faillite.

Certains se demanderont qu’est-ce que le marché vient faire là-dedans. La réponse est pourtant simple. Le loyer, pour un propriétaire d’immeuble, et la même chose que le profit pour un entrepreneur, ou que le salaire pour un travailleur; c’est la principale raison pour laquelle il continue de faire ce qu’il fait. S’il n’est plus intéressant pour un propriétaire d’immeuble de louer des logements, parce que la Régie l’empêche d’augmenter suffisamment les loyers, il les convertira en condominiums, et les vendra. C’est ce qui s’est produit il y a une dizaine d’années, et la situation avait débouché sur une crise du logement qui a connu son apogée en 2001-2002. Pourquoi est-ce que des choses comme celle-là surviennent? Tout simplement parce que les législateurs ne tiennent pas compte d’une loi adoptée par aucun gouvernement, mais qui est néanmoins aussi inévitable que la loi de la gravité. Et j’ai nommé la loi de l’offre et de la demande.

Les gouvernements adoptent des lois qui viennent interférer le marché, et croient ainsi régler un problème, alors qu’en fait, ils ne font que le déplacer, ou même l’empirer. Le contrôle des loyers en est d’ailleurs un excellent exemple. La Régie du logement a été créée suite aux pressions de groupes de locataires qui se prétendaient victimes des « méchants propriétaires », et de leurs hausses de loyer insurmontables. Évidemment, comme le gouvernement voulait les votes des locataires, il est allé de l’avant avec une loi qui donnait naissance à la Régie du logement, et à la publication annuelle des normes d’augmentation des loyers, en-dehors desquelles toute augmentation devient contestable devant la Régie. Évidemment, beaucoup de locataires se prévalent de ce droit de contestation, notamment les prestataires d’aide sociale, qui peuvent recourir aux services d’un avocat de l’aide juridique si la cause va trop loin, et se retrouve devant la « vraie cour ». Avec le temps, plusieurs petits propriétaires ont fini par baisser les bras, et se contenter d’augmentations respectant les normes de la Régie.

Ce qui devait arriver arriva. Les petits propriétaires, encaissant de moins en moins de profits, commencèrent à reporter certaines petites réparations moins urgentes à plus tard. Le problème tient dans le fait que bon an mal an, le coût des matériaux de construction augmentent plus que l’indice des prix à la consommation, sur lequel la Régie se base pour fixer ses normes. Ainsi, plus le temps passait, plus les réparations moins urgentes devenaient coûteuses, et plus les petits propriétaires les repoussaient. Jusqu’au jour où ces petites réparations devenaient urgentes, et commandaient de grands travaux. Certains propriétaires ne renouvelaient pas les baux à leur terme, préférant vider les logements pour les rénover en profondeur. Devant le coût des rénovations, les propriétaires transformaient ces logements en condos, et les vendaient au prix du marché. Ainsi, de fil en aiguille, le nombre de logements locatifs s’est mis à diminuer, et combiné au fait qu’il se construisait très peu de logements locatifs, parce que pas assez payants, une crise du logements est survenue. Il n’en fallait pas plus pour que les regroupements de locataires se tournent une fois de plus vers les gouvernements, cette fois pour les aider à accéder à des logements plus abordables, donc de demander la construction de logements sociaux. Autrement dit, les regroupements de locataires demandent aux gouvernements de régler un problème qu’ils ont eux-mêmes contribué à créer!

Pendant ce temps, depuis quelques années, on assiste à un boum immobilier comme il s’en est rarement vu de mémoire d’homme. Les banlieues poussent comme des champignons. Encore une fois, la loi de l’offre et de la demande n’est pas étrangère à cela. Comme les logements devenaient plus rares, plusieurs locataires se sont tournés vers l’accès à la propriété, achetant des maisons en banlieue, moins chères et plus spacieuses que les condos en ville. Plusieurs logements se sont ainsi libérés, permettant à la crise du logement de se résorber. Or, comme plusieurs personnes se sont ruées vers l’achat d’une propriété en même temps, les constructeurs de maison avaient peine à suffire, ce qui fit augmenter le prix des maisons.

Alors que les regroupements de locataires tentent encore une fois de faire passer le propriétaire moyen pour un salaud de première, je serais plutôt d’avis que la hausse « démesurée », qui dans les faits varie entre 3 et 6% au cours de la dernière année, n’est tout simplement qu’un ajustement au marché. Depuis longtemps, les propriétaires tentent de reprendre une marge de profit qui leur permettra de réinvestir dans l’entretien de leurs immeubles, et c’est ce qu’ils sont en train de faire.

Selon moi, la seule façon de retrouver un équilibre entre des loyers raisonnables pour les locataires et des propriétaires heureux serait de laisser le libre marché établir le coût réel des loyers. Évidemment, les premiers temps seraient plutôt difficiles pour certains qui ont vraiment de la difficulté à joindre les deux bouts, mais en permettant à la loi de l’offre et de la demande d’établir des loyers en fonction de la valeur réelle des logements, on pourra établir également la meilleure façon de venir en aide aux plus démunis, et leur fournir une aide directe, au lieu de perpétuer l’éternel cercle du « pauvre qui n’a rien », mais qui a une peur bleue de le perdre…

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8 réflexions sur “Loyers: Les québécois se plaignent le ventre plein!

  1. Je suis d’accord avec toi Richard pour l’offre et la demande…

    Cependant il faut savoir que certaines personnes ont des logements depuis très longtemps, ce qui fait qu’elles ne paient pas cher (ex: sur le plateau). D’autres ont réussi à se faire transférer un logement alors ils ne paient, eux non plus, pas cher du tout (genre plateau à 400$ par mois pour un 4 ou 5 1/2).

    Des nouveaux arrivants (comme moi, de Québec) n’ont pas cette chance et paie beaucoup trop cher pour leur appartement (700$ rien d’inclu dans mon cas, et je suis seul dans un petit 3 1/2).

    Donc oui, il y a des logements trop chers, et des logements pas chers.

    Cependant, c’est l’accès le problème…

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  2. Oubliez pas que la regie des locataires regle tout les dossiers en faveur des locataires. Les proprietaires le savent. Seulement evincer un mauvais payeur de son loyer prends plusieurs mois, qu’ils ne paieront pas, et donc le proprio accumule pertes par dessus pertes.

    Un autre non-sens au Quebec. Pourquoi le premier juillet et le jour du demenagement ? On cree une rarete dans tout ce qui touche l’industrie du demenagement. Completement illogique.

    Ici en Alberta, il n’y a pas de jour predetermine pour la fin des baux. Les proprio peuvent louer au mois, 3 mois, 1 and 10 ans s’ils le veulent. Il n’y a aucun controle sur le prix des loyers. Il y a toujours un damage deposit qui egale generalement a un mois qui est verse a la signature du bail, et est rembourse a la fin. Cela donne une securite au proprio.

    Oui il y a des histoires d’horreur de temps en temps, mais ce sont les regles du marche qui fixent le prix du loyer.

    L’annee 2006 a ete folle cote immobilier ici. Les loyers ont suivi la meme courbe.

    Mon ancien proprio voulait me donner une augmentation de 25% de ma maison louee. J’a reussi a le dealer pour 20%, le temps que je me trouve une petite maison.

    Le systeme ici n’est pas parfait, mais tout compte fait, je le crois superieur a celui du Quebec.

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  3. Ce qui est dommage avec certains locataires, c’est la pensée selon laquelle le propriétaire peut se permettre de faire la charité à ses locataires.

    Sans tomber dans le fascisme, je crois qu’avoir un registre des mauvais payeurs pourrait aider à éliminer les pommes pourries! Je serais surpris de consulter le montant totale des pertes locatives au Québec?

    Je voulais posséder quelques immeubles à logements, mais, avec les mauvaises expériences subies par des propriétaires dans ma famille, j’ai finalement abandonnée cette idée…

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  4. bonjour,
    moi, je crois qu`il est le temps venu de faire un bon nettoyage et de « rebrasser » les cartes. J`ai des logement, je me considère comme un bon proprio. J`aime avoir de beaux logements à louer, donc, j`investi!

    Voilà, que avant l`arrivé d`un nouveau locataire je fais un ménage, réparations, même la peinture, et lors de leur départ c`est à refaire, bien souvent!

    Là ici dans la région de Trois-Rivières, une nouvelle mode, celui de quitter ou de ne pas payer son loyer à terme (soit le premier du mois).

    Voici, je crois qu`il est temps qu`un locataire respecte son bail,(son contrat), comme la loi le demande. Et que si il ne le respecte pas, que nous le dénoncions à un « bureau de crédit » au même titre que celui ne paye pas son crédit sur son auto, maison ou sur sa télé, acheté dans une grande surface offrant des crédits payable en 2 ans!

    De plus, il serais normale maintenant d`avoir le recours d`une « caution monétaire » équivalant à un minimum d`un mois de loyer, et au départ du locataire de faire le compte et de gardé nos propriétés propres et d`avoir un parc de location viable. La Ville, nous obligent à avoir des maisons sécuritaires et bien entretenus, et c`est bien normal, mais aidez- nous! Non seulement avec des subventions, mais avec des moyens d`actions!

    Il y a aussi les droits et libertés, oui, mais aussi le droit de respecté le bien d`autrui. Un bail de location ne donne pas le droit d`y être propriétaire pour un temps, c`est un prêt!

    Pour ceux qui penserons à la Régie, et bien,les demarches, les délais sont trop longs!

    Oui, il y a des locateurs qui ne font rien aussi, mais ils ont peut-être été aussi échaudés.

    Si vous trouvez mon commentaires est bien, faite passer, à force d`en parlé, on construira un plus beau parc locatif, dans le respect.

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  5. Je suis d’accord avec vous, Robert.

    Un propriétaire, qu’il soit riche ou non, qui investit dans son parc locatif, afin de le maintenir au meilleur de sa condition, a le droit à un minimum de respect, de la part de ses locataires. Il serait bon d’éclaircir les lois concernant le logement, parce que certains droits des locataires sont carrément abusifs.

    Qu’en est-il de la collecte de renseignements? Quelles informations les locataires ont-ils l’obligation de fournir à leurs propriétaires? L’idée de la « caution monétaire », comme vous l’appelez, est une excellente idée, à mes yeux, ainsi que celle de recourir à un bureau de crédit, pour y faire inscrire les mauvaises créances. Mais pour recourir à de tels procédés, encore faut-il que les locataires fournissent des renseignements valides, aux propriétaires, lors de la signature du bail, et qu’ils mettent ces renseignements à jour, le cas échéant. Que disent les lois, là-dessus?

    Bref, un juste retour de l’économie de marché ferait du bien, dans le domaine; c’est vrai qu’il fut un temps où certains propriétaires étaient abusifs, mais maintenant, c’est tout le contraire. Les locataires abusifs ne sont qu’une minorité, mais ils causent des dommages sérieux, et ce autant dans l’entretien des logements, qu’ils négligent, que dans les finances des propriétaires, de par leur négligence à payer leur dû à temps. Ceux-ci savent que les délais, à la Régie du Logement, sont interminables, et profitent de la situation.

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  6. Bonne nouvelle!

    Un ami me repondais au sujet du « bureau de crédit », et bien lui aussi il a eu des mauvais locataires. Il a envoyé le jugement de la Régie des loyers à Equifax* par fax au # 514-355-8502 au département de maintenance. Le plus de renseignements donnés, plus informations seront fichés. Ex. ancienne adresse, # ass. social, date de naissance, employeur, etc.

    C`est certain, lorsqu`un jugement apparait au bureau de crédit, celà fais baisser la cote de crédit.

    Celà fonctionne, car étant aussi un agent hypothécaire, il a du déjà demandé à des clients de payer le jugement afin d`obtenir leur hypothèque!

    * Pas besoin d`être membre, aucun frais, ni aucun formulaire nécessaire.

    Encore une fois, faite passer l`information. Merci

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  7. Régie en faveur des locataires blablabla partout la même rengaine.

    Bidonnage de boutiquier : on se demande comment 300 000 à 400 000 locataires auraient pu être été évincés à Montréal si c’était le cas.

    L’examen des décisions de la Régie, sur le site de la SOQUIJ montre qu’en réalité, 99 pour cent des propriétaires ont gain de cause à la Régie. Ces contes à dormir debout fabriqués au sujet de la Régie par les spécialises du marketing immobilier inondent le Net. Comme les acteurs du secteur de la construction, les agents immobiliers sont au trois-quart des maffieux qui passent leur vie à raconter des sornettes, à frauder le fisc et à essayer de filouter toujours plus le pauvre bougre.

    La petite bisbille entre Luc Harvey et les propriétaires est de la pure poudre aux yeux : une petite mise en scène qui dure depuis des années et sert abondemment aux deux parties.

    Le secteur de l’immobilier fait mine d’attaquer les régisseurs de la Régie du Logement en répétant ce mensonge alors que les régisseurs sanctionnent à tour de bras les locataires depuis des années.

    Plusieurs membres de la Régie sont intimement liés au milieu de l’immobilier, et les investisseurs immobiliers continuent à jouer le même petit jeu qui consiste à se faire passer pour un « pauv petit prorprio » alors qu’il y a des monopoles dans le marché immobilier, y cmopris de méga-sociétés cotées en bourse. Bromburg : 1700 logements déclarés à Montréal.

    Rien de différents entre Montréal et le reste du monde, d’ailleurs. La même prédation partout.

    Occupy Wall Street sera bientôt à Montréal.

    Quand les imbéciles comme vous auront ruiné tout le monde, ils auront de bonne raison pour se jeter du haut d’un immeuble.

    Votre poudre de perlimpimpin sur la Régie n’impressionne plus personne, sinon vous-même.

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  8. Mon cher Bob, vous êtes très chanceux; vous avez pu commenter cet article qui date de… 2007! Presque 4 ans! Alors que je suis en train de fermer les commentaires des articles de plus d’un an. Pour faire image, on peut dire que vous vous êtes passé le bras dans la porte de l’ascenseur juste avant qu’elle se ferme complètement!

    Par contre, je trouve triste que vous ayez profité de cette chance pour écrire un ramassis de conneries. En somme, vous faites la promotion du mouvement Occupy Wall Street, qui promet de mettre le trouble un peu partout, de créer plein de désagréments pour beaucoup de monde, mais de ne rien régler, en bout de ligne. Je vous invite d’ailleurs à lire un texte très intéressant, sur ce mouvement, en suivant ce lien. Bon, d’accord, ce texte ne provient pas du NPD, ou d’un mouvement socialiste, mais plutôt de l’Institut économique de Montréal. Mais lisez-le quand même; vous y apprendrez qu’au fond, les instigateurs du mouvement n’ont pas tort sur tout!

    Il est vrai que certains propriétaires corporatifs en couvrent large, sur Montréal, et que certains d’entre-eux ne se qualifient pas au titre de gentilhomme. Mais je vous dirais que la majorité des propriétaires n’ont pas 1700 logements déclarés; il y a aussi de très nombreux propriétaires de duplex, de triplex, et autres édifices, des personnes que l’on qualifie de « propriétaires-occupants », et qui tentent ainsi de ramasser des fonds pour s’assurer une retraite plus confortable. Et malheureusement, le nombre de ces propriétaires tend à diminuer, justement parce que leur part de marché s’effrite, et la Régie du logement en est, en bonne partie, responsable.

    Les recommandations de la Régie, comme je le mentionne dans ce billet, n’ont pas force de loi, mais un propriétaire qui y déroge trop, sur son avis d’ajustement de loyer, se verra presque automatiquement contesté, devant la Régie. Imaginons qu’il demande une augmentation de 15$ par mois, pour un loyer de 600$; cela représente une augmentation de 2,5%, ce qui correspond plus ou moins à la hausse annuelle du coût de la vie, depuis quelques années, mais qui est tout de même supérieur à la recommandation de la Régie, et ce depuis longtemps, celle-ci avoisinant plutôt le 1%. Si le propriétaire gagne 60,000$ par année, soit 30$ de l’heure, va-t-il perdre une journée de salaire (30$ x 8 heures = 240$) pour tenter de gagner une cause qui lui procurera un gain moindre (15$ X 12 mois = 180$) pour l’année? Le propriétaire sera perdant, et ainsi, pour garder son locataire, il laissera tomber sa demande de majoration. Par contre, comme le coût des matériaux augmente, les coûts d’entretien de son immeuble augmenteront aussi, diminuant ainsi sa marge de profit; son « immeuble à revenus » deviendra, petit à petit, un « immeuble à dépenses »!

    Que fera notre petit propriétaire, devant une telle situation? Il tentera de « sauver les meubles », et vendra son édifice, en essayant de faire un peu de gain de capital, puisque ses revenus auront servi, tant bien que mal, à tâcher d’entretenir son immeuble. Dans la situation économique actuelle, les acheteurs potentiels seront surtout des entrepreneurs en construction, qui transformeront les logements (soit en les rénovant de fond en comble, soit en démolissant tout, et en construisant un nouvel immeuble) en condominiums, et les vendront à leur tour, diminuant ainsi le parc locatif du quartier. On a vu ce phénomène dans la plupart des quartiers populaires de Montréal, ces dernières années. Et à terme, devant cette situation, les locataires n’auront d’autre choix que de composer avec les « gros propriétaires » à 1700 logements qui eux, n’hésiteront pas à envoyer un représentant devant la Régie, et qui gagnera de 15 à 25 causes dans une seule journée, et parfois davantage, advenant que plusieurs locataires ne se présentent pas!

    En deux mots, la Régie du logement, avec la noble intention de régler un problème, en a créé un autre, encore plus grand!

    Quant au fait que la Régie soit en faveur des locataires, il n’y a pas que du faux, là-dedans; les délais sont tellement longs que souvent, de mauvais locataires vont profiter de la situation pour étirer les délais, et ainsi se loger sur le dos de propriétaires, et causant souvent d’énormes dommages aux logements, quand ils finissent par quitter! Encore une fois, ce sera le petit propriétaire, qui écopera le plus, parce que celui-ci n’ayant que 3 ou 4 logements en location, sera privé des revenus de ce logement, ce qui représente une importante partie de ses revenus locatifs, sans compter les coûts d’éventuelles réparations, advenant des dommages. De tels coûts seront, là encore, plus aisément absorbés par un propriétaire à 1700 logements.

    Un autre point non-négligeable est celui du rôle d’évaluation foncière des immeubles locatifs. Lors de la grande fusion de 2002, à Montréal, toute l’administration municipale fut chamboulée, et la décision fut prise de reporter la révision du rôle d’évaluation, qui a normalement lieu aux trois ans, et qui devait se produire en 2003, à plus tard. Or, l’évaluation foncière est établie en fonction des transactions immobilières, pour des immeubles semblables, au cours des trois années précédentes. Sauf que cette fois-là, le rôle fut réajusté seulement au terme suivant, soit en 2006, et le tout fut fait en fonction des transactions enregistrées depuis l’an 2000! Ainsi, pour prendre un exemple parmi tant d’autres, un triplex, dans le quartier de Côte Saint-Paul, dans l’arrondissement Sud-Ouest, voyait son évaluation augmenter de… 86%! Imaginez le compte de taxes, maintenant. La Régie a-t-elle revue à la hausse sa recommandation d’augmentation de loyer, pour tenir compte de cette hausse de taxes? À peine! Les tableaux des recommandations de la Régie, pour 2007, sont plutôt explicites, là-dessus!

    Finalement, l’imbécile que vous croyez que je suis n’est autre qu’un locataire, habitant dans un immeuble qui est la propriété d’une compagnie surtout connue pour ses immeubles commerciaux. Par contre, je n’ai aucun problème avec mes propriétaires, ni avec leurs représentants. Il doit bien y avoir une raison.

    Encore une fois, félicitations pour votre chance de pendu!

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