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Locataires indésirables: Un cas parmi tant d’autres

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Une nouvelle publiée dans Le Nouvelliste, quotidien de Trois-Rivières, sous la plume de Paule Vermot-Desroches, nous fait part de la découverte pour le moins décourageante d’un propriétaire de logements.  Stéphane Lagacé possède une quarantaine de logements à travers la région de la Mauricie depuis une quinzaine d’années, et a connu sa part de locataires indésirables, mais ce qu’il a constaté dans son logement de la rue Sainte-Anne, à Yamachiche, lui a littéralement scié les bras.

Quand on pense à des types comme François Saillant, du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), pour qui les locataires sont tous victimes des « méchants propriétaires », j’aimerais bien que Saillant prenne un type comme ce locataire indésirable comme chambreur, pour une couple d’années.  Monsieur Lagacé s’attend à des réparations d’au moins 10,000$ à son logement, et ce sans compter qu’il avait prêté différentes pièces d’ameublement à ce locataire, qui avait bien peu au moment de son emménagement.  Évidemment, tous ces meubles, et appareils ménagers, sauf un, sont disparus quand le locataire a quitté.  Ajoutons à cela plus de 1500$ en frais juridiques dans ce seul cas, et on comprend que Stéphane Lagacé se retrouve à son tour… démuni.

Dans le grand Montréal, combien y a-t-il de ce genre de locataires?  Beaucoup plus qu’on pourrait le croire.  Qu’un locataire ait à faire face à des difficultés financières, ça peut arriver; je l’ai moi-même vécu, dans un passé pas si lointain.  Mais causer pour plus de 10,000$ de dommages, des dommages à ce point importants qu’il est impossible de louer le logement avant que des travaux d’importance soient réalisés, c’est vraiment le comble!  Je me demande d’ailleurs pourquoi le nom du locataire n’a pas été cité dans l’article; avait-il moins de 18 ans?  Je serais d’avis que le nom d’un locataire qui cause de tels dommages dans une unité de logement soit publié, afin de faciliter son retracement, et qu’il soit amené devant la justice pour répondre de ses actes.  Parce que pour l’instant, il est disparu dans la nature, le type en question.  Il peut réapparaître n’importe où, et peut-être même démolir un autre logement.  D’un autre côté, cet individu a peut-être d’autres sortes de problèmes, et il aurait peut-être besoin d’aide psychologique?  On ne démolit pas un logement que l’on ne peut plus payer, quand même.

Cette affaire illustre bien ce que vivent certains propriétaires face à des locataires indésirables.  Ce cas n’en est qu’un parmi tant d’autres.  Mais j’espère que la publication de ce cas, ainsi que d’autres qui surviennent régulièrement un peu partout au Québec, amènera tous les François Saillant de ce monde à réfléchir à deux fois avant de jeter tous les blâmes sur les propriétaires, quand il est question de logement.

Métro de Montréal: La cour donne raison à Alstom

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La Presse canadienne rapporte que la cour a donné raison à la société française Alstom, qui contestait le fait que le gouvernement du Québec ait accordé sans appel d’offres un contrat de 1,2 milliards$ à Bombardier pour le renouvellement des voitures du métro de Montréal.

Encore une fois, il aura fallu un jugement de la cour, et par extension, des centaines de milliers de dollars en frais d’avocats, pour faire entendre raison au gouvernement du Québec, qui se dit pourtant ouvert et transparent dans ses transactions.  Mais ce n’est rien; la STM pourrait en appeler de ce jugement.  Mais ce n’est pas grave, ce sont encore les contribuables qui vont payer.

Il s’agit là d’un autre exemple d’aveuglement volontaire du gouvernement actuel, qui suit l’exemple d’autres gouvernements avant lui.  Au lieu de se contenter d’établir un cahier des charges et d’aller en appel d’offres, il a préféré donner le contrat à Bombardier, sans aucune consultation.  Comme si Bombardier était le seul a pouvoir faire le travail.  Les gouvernements qui se sont succédé à Québec ont quand même l’habitude des contrats accordés à leurs amis, surtout quand il s’agit de la STM; les autobus à plancher bas de NovaBus en sont un autre superbe exemple.  Ces espèces de poubelles passent plus de temps dans les garages de la STM que sur la route; même le site de la STM dit que les débuts de ce véhicule furent peu reluisants!  Lisez par vous-mêmes cet extrait.

« Le Novabus, qui fit son entrée dans le courant des années 90, représente un changement majeur par rapport à ses prédécesseurs.   Il s’agit d’un autobus à plancher surbaissé. L’acquisition de ce type de véhicule a été privilégiée d’une part pour faciliter l’accès aux personnes plus agées, groupe en croissance, et d’autre part, afin de rendre un jour le transport en commun ordinaire accessible aux personnes en fauteuil roulant. Ce type d’autobus ne fut pas accueilli en grandes pompes; on lui reprochait bien des défauts. De plus, un épisode malheureux, début 1999, fit que l’on dut retirer tous ces autobus du service pendant deux semaines à cause d’un problème mécanique.  Tout cela est maintenant du passé et des sondages récents auprès des usagers de ces autobus révèlent une augmentation du niveau de satisfaction suite aux récents aménagements effectués dans ces véhicules. »

Une chance que la STM fait des sondages auprès de ses usagers; ça permet à l’organisme de s’orienter pour l’avenir, et de rédiger des textes encourageants sur son site web.

Encore une fois, Québec a profité d’une sombre réglementation qui semble-t-il lui interdisait de faire affaire avec des entreprises situées hors du Québec par acheter ces véhicules fabriqués à Saint-Eustache, alors qu’il existe des autobus à plancher bas qui font le travail de façon formidable ailleurs dans le monde.  Et maintenant, attachez vos tuques avec de la broche; le gouvernement du Québec a investi des millions$ dans le développement d’autobus articulés, qui viennent tout juste d’être lancés par NovaBus, et qui seront fabriqués dans la même usine.  Évidemment, ces autobus pourront admettre jusqu’à 55 passagers, au lieu des 41 qui peuvent prendre place dans un autobus conventionnel, soit une augmentation d’environ 35%, mais son coût d’achat sera probablement plus élevé, quant à lui, et peut-être de plus de 100%.  Et ce sans compter qu’il faudra former les employés d’entretien aux nouvelles technologies utilisées dans ces véhicules.  Des heures et des heures dans les garages en perspective.

Bien entendu, les environnementalistes vont tenter de nous faire croire que de doubler le coût d’achat des véhicules pour transporter chacun 16 passagers de plus demeure une excellente décision environnementale.  Évidemment, ils oublieront de mentionner que le fait de mesurer 62 pieds au lieu de 40 les fera consommer davantage, alors que la STM déclarera à qui veut l’entendre que ces nouveaux véhicules permettront d’augmenter l’offre de service sans embaucher de chauffeurs supplémentaires, avec un seul autobus articulé au lieu de mettre deux véhicules conventionnels – et deux chauffeurs – à la file quand vient le temps d’augmenter temporairement la capacité d’un circuit.  Les chauffeurs coûtent donc si cher que ça?

Pour revenir à Alstom, j’espère seulement que cette société pourra déposer une offre vraiment concurrentielle pour le renouvellement des voitures de métro, et que cette dépense juridique de la STM lui rebondira dans la face en temps et lieux.  Malheureusement, il ne faudra pas compter sur le gouvernement actuel pour ce faire.

Loyers: Les québécois se plaignent le ventre plein!

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Aujourd’hui, deux articles qui semblent tout à fait contradictoires.

Le premier, paru sur Canoë peu avant 16h00, mentionne que les loyers ont subi une hausse quatre fois supérieure aux normes de la Régie du logement. Un autre, de la Presse canadienne, publié trois heures plus tard, aussi sur le site de Canoë, dit pour sa part que Montréal a les logements les plus abordables des centres urbains du Canada. Comment expliquer ces deux contraires?

D’abord, les normes de la Régie du logement sont des recommandations, et n’ont pas force de loi. Elles sont publiées à titre d’information afin que les locataires soient en mesure de négocier l’augmentation de leur loyer. D’un autre côté, si les hausses de loyer décrétées par la Régie sont insuffisantes pour les propriétaires, afin qu’il puissent assumer l’entretien et les autres frais reliés à leur parc immobilier, ceux-ci n’ont d’autre choix que de se réajuster en fonction du marché, sinon ils feront face à la faillite.

Certains se demanderont qu’est-ce que le marché vient faire là-dedans. La réponse est pourtant simple. Le loyer, pour un propriétaire d’immeuble, et la même chose que le profit pour un entrepreneur, ou que le salaire pour un travailleur; c’est la principale raison pour laquelle il continue de faire ce qu’il fait. S’il n’est plus intéressant pour un propriétaire d’immeuble de louer des logements, parce que la Régie l’empêche d’augmenter suffisamment les loyers, il les convertira en condominiums, et les vendra. C’est ce qui s’est produit il y a une dizaine d’années, et la situation avait débouché sur une crise du logement qui a connu son apogée en 2001-2002. Pourquoi est-ce que des choses comme celle-là surviennent? Tout simplement parce que les législateurs ne tiennent pas compte d’une loi adoptée par aucun gouvernement, mais qui est néanmoins aussi inévitable que la loi de la gravité. Et j’ai nommé la loi de l’offre et de la demande.

Les gouvernements adoptent des lois qui viennent interférer le marché, et croient ainsi régler un problème, alors qu’en fait, ils ne font que le déplacer, ou même l’empirer. Le contrôle des loyers en est d’ailleurs un excellent exemple. La Régie du logement a été créée suite aux pressions de groupes de locataires qui se prétendaient victimes des « méchants propriétaires », et de leurs hausses de loyer insurmontables. Évidemment, comme le gouvernement voulait les votes des locataires, il est allé de l’avant avec une loi qui donnait naissance à la Régie du logement, et à la publication annuelle des normes d’augmentation des loyers, en-dehors desquelles toute augmentation devient contestable devant la Régie. Évidemment, beaucoup de locataires se prévalent de ce droit de contestation, notamment les prestataires d’aide sociale, qui peuvent recourir aux services d’un avocat de l’aide juridique si la cause va trop loin, et se retrouve devant la « vraie cour ». Avec le temps, plusieurs petits propriétaires ont fini par baisser les bras, et se contenter d’augmentations respectant les normes de la Régie.

Ce qui devait arriver arriva. Les petits propriétaires, encaissant de moins en moins de profits, commencèrent à reporter certaines petites réparations moins urgentes à plus tard. Le problème tient dans le fait que bon an mal an, le coût des matériaux de construction augmentent plus que l’indice des prix à la consommation, sur lequel la Régie se base pour fixer ses normes. Ainsi, plus le temps passait, plus les réparations moins urgentes devenaient coûteuses, et plus les petits propriétaires les repoussaient. Jusqu’au jour où ces petites réparations devenaient urgentes, et commandaient de grands travaux. Certains propriétaires ne renouvelaient pas les baux à leur terme, préférant vider les logements pour les rénover en profondeur. Devant le coût des rénovations, les propriétaires transformaient ces logements en condos, et les vendaient au prix du marché. Ainsi, de fil en aiguille, le nombre de logements locatifs s’est mis à diminuer, et combiné au fait qu’il se construisait très peu de logements locatifs, parce que pas assez payants, une crise du logements est survenue. Il n’en fallait pas plus pour que les regroupements de locataires se tournent une fois de plus vers les gouvernements, cette fois pour les aider à accéder à des logements plus abordables, donc de demander la construction de logements sociaux. Autrement dit, les regroupements de locataires demandent aux gouvernements de régler un problème qu’ils ont eux-mêmes contribué à créer!

Pendant ce temps, depuis quelques années, on assiste à un boum immobilier comme il s’en est rarement vu de mémoire d’homme. Les banlieues poussent comme des champignons. Encore une fois, la loi de l’offre et de la demande n’est pas étrangère à cela. Comme les logements devenaient plus rares, plusieurs locataires se sont tournés vers l’accès à la propriété, achetant des maisons en banlieue, moins chères et plus spacieuses que les condos en ville. Plusieurs logements se sont ainsi libérés, permettant à la crise du logement de se résorber. Or, comme plusieurs personnes se sont ruées vers l’achat d’une propriété en même temps, les constructeurs de maison avaient peine à suffire, ce qui fit augmenter le prix des maisons.

Alors que les regroupements de locataires tentent encore une fois de faire passer le propriétaire moyen pour un salaud de première, je serais plutôt d’avis que la hausse « démesurée », qui dans les faits varie entre 3 et 6% au cours de la dernière année, n’est tout simplement qu’un ajustement au marché. Depuis longtemps, les propriétaires tentent de reprendre une marge de profit qui leur permettra de réinvestir dans l’entretien de leurs immeubles, et c’est ce qu’ils sont en train de faire.

Selon moi, la seule façon de retrouver un équilibre entre des loyers raisonnables pour les locataires et des propriétaires heureux serait de laisser le libre marché établir le coût réel des loyers. Évidemment, les premiers temps seraient plutôt difficiles pour certains qui ont vraiment de la difficulté à joindre les deux bouts, mais en permettant à la loi de l’offre et de la demande d’établir des loyers en fonction de la valeur réelle des logements, on pourra établir également la meilleure façon de venir en aide aux plus démunis, et leur fournir une aide directe, au lieu de perpétuer l’éternel cercle du « pauvre qui n’a rien », mais qui a une peur bleue de le perdre…